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L’expert en immobilier, Faouzi Ayadi a accordé à Africanmanager une interview exclusive où il évoqué plusieurs sujets dont la situation actuelle du secteur, les prix et la tendance pour les années prochaines. Il a également passé en revue le programme du « premier logement », l’initiative récemment annoncée par le chef du gouvernement, Youssef Chahed. Interview:

Quel état des lieux dressez-vous du  secteur de l’immobilier en Tunisie?

C’est le statu quo. Il y a une stagnation au niveau des prix et des ventes. Pas de vente importante en termes de volume. La baisse des prix attendue par tout le monde n’a pas eu lieu, et si elle existait, elle est partielle et ne concerne que quelques zones.
Avez-vous des chiffres sur les ventes qui ont eu lieu?
A vrai dire, il n’y a pas beaucoup de ventes presque partout dans le pays. Bien qu’il n’y ait pas d’estimations scientifiques des ventes, on peut noter que les ventes du secteur durant l’année 2016 ont chuté de moitié par rapport à l’année 2015. Mais la différence entre les deux années, c’est qu’en 2016, le prix catalogue est devenu négociable et par rapport à l’année 2015, les prix n’ont pas changé sauf quelques ajustements dans certains endroits.
Une baisse des prix a été toutefois remarquée depuis la fin de l’année 2015 à Sfax. Cette baisse a été également constatée dans certaines régions de Sousse à Hergla et Mrezgua.
À quoi est due cette baisse alors ?
À Sfax, la baisse s’explique par le fait que l’offre est plus importante que la demande, et ce suite au grand nombre de promoteurs immobiliers actifs dans ce gouvernorat. Pour Hergla, c’est une zone touristique caractérisée par une demande importante de la part des expatriés tunisiens ou des étrangers.
Contrairement à ce gouvernorat, d’autres zones ont vu les prix se gonflerpar rapport à l’année 2015, notamment le Lac, Soukra et Choutrana.
Quelle sera la tendance des prix pour les deux prochaines années?
Cela dépend de la situation économique du pays. Si la situation économique s’améliore, les prix vont certainement baisser sinon la tendance du marché va vers l’économique et le social. Il est fort probable aussi de trouver des constructions écologiques, créneau qui doit avoir prochainement du poids sur le marché.
Actuellement, on peut parler de constructions économiques?
Oui, mais la demande est encore plus grande que l’offre. Mais cela n’empêche qu’il existe pas mal de projets économiques lancés par la SPROLS et la SNIT et les projets achevés se vendent en un temps record. Les promoteurs immobiliers sont appelés à lancer des projets qui correspondent au pouvoir d’achat du Tunisien qui ne dépasse pas généralement les 200 mille dinars.
Nombreux sont ceux qui reprochent aux promoteurs immobiliers de ne pas présenter des solutions pour les acheteurs potentiels. Et même le projet du « premier logement », il servira, selon eux, l’intérêt du promoteur plus que le client, qu’est ce que vous en pensez?
On veut que tout le monde soit satisfait, le client et le promoteur. Le promoteur immobilier est un acteur économique et son opération doit être rentable et l’inverse pour le client. On est à la recherche de cette équilibre promoteur-client.
Et c’est vrai que ce projet va vers l’intérêt du promoteur?
Historiquement, cette initiative du « premier logement » est venue des promoteurs immobiliers, mais cela ne veut pas forcément dire qu’elle est contre le client. Cette action est certes pour le promoteur autant que pour le client. Moi personnellement,  je ne vois pas de contradiction même si je savais que cette initiative provient de la chambre syndicale des promoteurs, mais ce n’est pas un problème.
Il faut comprendre aussi que le promoteur immobilier construit  pour le client,  et sans lui il ne peut rien faire, et même les clients s’il n y a pas de promoteurs,  il ne trouve pas  où acheter. C’est un mariage positif. On ne doit pas anticiper les événements. il faut tout d’abord vivre l’expérience et laisser le jugement pour plus tard. Actuellement, il a près de mille logements disponibles pour les budgets de moins de 200 mille dinars. Ces logements sont concentrés dans la capitale, ou à 20 ou 25 kilomètres.
Quel rôle pour les banques?
Les banques sont toujours trop prudentes à l’exception de deux ou trois banques bien engagées dans le secteur immobilier. Aujourd’hui, pour avoir un crédit bancaire, ce n’est pas facile, il y a beaucoup de conditions à remplir et même le produit offert par la banque demeure encore classique. La marge qu’elle prend est très grande. Si tu prendra 100 mille dinars,  tu payera 150 mille dinars. C’est énorme. Et malgré le coût élevé exigé par les banques, elles demeurent réticentes. De plus,  l’assurance qui pourra jouer le rôle d’un bailleur de fonds n’est pas encore intégrée.
Y-a-il de solutions ou de propositions dans ce sens?
Dans le monde entier, on ne peut pas parler de solutions et d’alternatives dans une crise immobilière.

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Les entrepreneurs ont encore du mal à accéder aux financements traditionnels, d’où la nécessité de recourir à une forme de financement alternatif.

Partant de ce constat, l’Agence de Promotion de l’Industrie et de l’Innovation (APII) a choisi la voie du partenariat privé pour relever ce challenge et par la suite contribuer à la réduction du chômage par la création de nouveaux postes d’emplois. Dans ce sens, une convention de partenariat a été signée ce jeudi 22 septembre par l’APII et l’institution de micro-finance Zitouna Tamkeen.

« Ce nouveau partenariat a pour but principal de diversifier les sources de financement de jeunes promoteurs, tout en les aidant à mieux contribuer à la relance économique », a révélé Samir Bechouel, directeur général de l’APII lors d’une cérémonie organisée à cette occasion.

Cette synergie entre les deux organismes permettra aussi d’assurer un meilleur encadrement  aux jeunes investisseurs, notamment dans la phase post-création des projets, toujours selon le responsable. C’est important dans la mesure où plusieurs responsables ont attiré l’attention sur le taux élevé de mortalité des entreprises fraîchement créées, en dépit de l’existence de multiples structures et mécanismes d’appui. Ce taux est estimé à 80%, d’après les derniers chiffres dévoilés par l’APII par la voix de son premier responsable, Samir Bechouel.

Pour le DG de l’APII, la plupart des entreprises qui ne réussissent pas sont victimes de deux facteurs essentiellement qui font obstacle à leur survie en Tunisie et qui sont pointés des doigts par l’ensemble des intervenants, notamment les promoteurs et les corporations professionnelles concernées, et touchent toutes les étapes par lesquelles passe un investisseur. Il s’agit des problèmes de financement, notamment des projets innovants et le manque d’accompagnement.

Comparativement et plus précisément en Afrique du Sud, par exemple, les études ont montré qu’un dollar investi dans l’incubation d’entreprises génère 5 dollars de taxe. Toujours dans ce pays, 80% des entreprises ayant suivi un processus d’incubation survivent à leur troisième année d’existence, contre 20% qui ne suivent pas le processus.

Un nouvel exemple de l’économie solidaire

Pour Zitouna Tamkeen, ce travail s’inscrit dans le cadre d’une approche globale alliant le développement et la promotion entrepreneuriale.

« Ce travail est une réponse à l’ensemble des défis actuels de la Tunisie », a de son coté assuré le représentant de ladite institution Nabil Abdelghani, soulignant qu’il s’agit d’un nouvel exemple de l’économie solidaire et social. Une économie qui cherche à répondre aux besoins d’une catégorie, souvent défavorisée et marginalisée de la population.

«  A travers cette banque d’affaires des pauvres, on voudrait  résoudre le problème de l’accès au financement, mais aussi assurer le suivi de la création des nouveaux projets », a-t-il affirmé.

Toujours selon le responsable, 250 entreprises sont concernées par cette convention qui durera une année renouvelable avec un plafond de 20 mille dinars par projet en 2016 et 300 en 2017.

Les conditions de réussite des entreprises

Côté gouvernemental, l’accompagnement des jeunes entreprises est une méthode éprouvée pour augmenter considérablement le taux de survie des entreprises tunisiennes.

A ce titre, le ministre de l’Industrie et du Commerce, Zied Laadhari, a mis l’accent sur ce genre de partenariat entre l’APII et Zitouna Temkeen, visant à encourager les jeunes entrepreneurs. «  Cette démarche ne concerne pas seulement l’octroi des crédits, mais aussi la garantie d’un bon accompagnement permettant une meilleure durabilité de notre tissu industriel composé déjà de 98% des PMEs », a-t-il indiqué.

Pour le ministre, c’est une étape importante étant donné que l’entrepreneuriat devrait être un acte volontaire et déclaratif dans un marché où l’autorégulation se fait uniquement par la concurrence et la compétition, loin de la main mise administrative et des autorisations préalables.

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En Tunisie, l’immobilier fait partie des secteurs les plus porteurs. Aux yeux des hommes d’affaires qui désirent tirer profit de ce marché florissant, c’est une niche d’investissement sûre et rentable. Néanmoins malgré sa forte contribution à la croissance de l’économie tunisienne, les promoteurs immobiliers sont toujours confrontés à de multiples obstacles qui les freinent dans l’exercice de leur profession.

Des promoteurs immobiliers interrogés par Africanmamanger ont affirmé qu’ils souffrent de nombreux problèmes, comme par exemple la lenteur des procédures administratives, notamment les permis de bâtir et les raccordements de fluides, la hausse vertigineuse des prix des matériaux de construction, en plus de la rareté de la main-d’œuvre qualifiée et de la flambée des coûts de production.

Dans une déclaration à Africanmanager, le président de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers, Fahmi chaâbane, a affirmé que ses collègues font face à de nombreuses difficultés. Il a appelé ainsi le gouvernement à intervenir pour résoudre les problèmes qui sont principalement d’ordre financier et administratif.

Vers la signature des accords de partenariat !

Le président de la Chambre syndicale des promoteurs immobiliers a affirmé que des accords de partenariat visant la facilitation du travail des opérateurs du secteur seront signés ce 11 mai avec la Steg, l’ONAS ou encore la Sonede. Et de préciser que d’autres conventions seront conclues dans le secteur privé.

Il a dans le même contexte réclamé la facilitation d’octroi des crédits et la prolongation de la durée de remboursement des crédits auprès des banques.

Sur un autre volet, le responsable a appelé à annuler l’autorisation du gouverneur pour l’achat de biens immobiliers en Tunisie par des étrangers, soulignant que cette autorisation est un handicap majeur pour l’investissement et le développement économique du pays.

A noter que des chiffres officiels relèvent que le nombre de promoteurs est passé de 150 en 1990 à 2500 en 2015, mais seuls 800 exercent effectivement sur le marché avec une part dans la construction des logements qui ne dépasse pas les 10%.

Environ 60.000 logements sont construits chaque année en Tunisie dont 40.000 en auto-construction et 20.000 réalisés par des promoteurs immobiliers. 5000 sont de type économique et social et 15.000 de type standing.

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Une réunion de la commission nationale consultative chargée de régulariser la situation des promoteurs  des terres agricoles a été tenue, ce jeudi 14 avril 2016, au siège du ministère des Domaines de l’Etat et des Affaires foncières.

Selon un communiqué rendu public par le département des Domaines de l’Etat et des Affaires foncières, cette réunion avait pour objectif de résoudre les problèmes des travaux des commissions au niveau des procédures d’ordre foncier.

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La Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers a démarré la construction de logements qui seront gracieusement remis aux martyrs de l’armée nationale et des forces de sécurité.
Le programme s’étend également à la réfection de logements.

Trois logements ont déjà été achevés et livrés, deux sont en cours de construction et seront finalisés le mois prochain.

Le projet est ouvert à toute société opérant dans l’immobilier.
Enfin sachez que la liste des martyrs a été dressée par les ministères de tutelle et qu’elle est consultable à la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers.

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Dans une interview exclusive accordée à Africanmanager, le PDG de la Poste Tunisienne, Moez Chakchouk, a mis l’accent sur les efforts fournis par l’entreprise pour...

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