Le ministère de l’Équipement et de l’Habitat a officiellement lancé la première phase du programme de location-accession, avec la mise en chantier de plus d’un millier de logements répartis sur plusieurs régions du pays. L’objectif affiché est de proposer des solutions résidentielles aux salariés ainsi qu’aux ménages à revenus moyens et limités, qui peinent désormais à accéder à la propriété dans un marché tunisien marqué par une flambée continue des prix.
Un dinar symbolique pour le foncier, levier central du dispositif
L’annonce a été faite par le ministre de l’Équipement et de l’Habitat lors de l’ouverture du Salon des projets immobiliers, de financement et d’équipements, jeudi dernier. Il a précisé devant la presse que les programmes de logement social et de location-accession bénéficient de terrains mis à disposition par l’État à des conditions préférentielles, ce qui réduit mécaniquement le coût final des habitations et les rend plus accessibles au pouvoir d’achat des Tunisiens.
C’est précisément le levier central du dispositif. « Les terrains représentent la part la plus élevée du coût de construction », rappelle Sami El-Chammakh, directeur du Salon, interrogé par African Manager. La cession par l’État pour un dinar symbolique permet de faire chuter le prix de sortie à un niveau que les promoteurs privés ne pourraient jamais atteindre dans des conditions de marché.
– Des loyers entre 650 et 800 dinars selon le standing
Sami El-Chammakh a précisé que les loyers mensuels dans le cadre du programme de location-accession devraient se situer entre 650 et 800 dinars, selon les spécificités du logement. Pour un salarié tunisien dont le revenu net moyen mensuel oscille selon les statistiques officielles entre 1 200 et 1 500 dinars, cette fourchette reste exigeante mais elle est sensiblement inférieure aux loyers du marché libre dans les zones équivalentes du Grand Tunis et des grandes villes côtières.
L’engouement des citoyens est important, selon le directeur du Salon, qui décrit un vif intérêt de la part des candidats à l’accession. Pour beaucoup, c’est l’occasion de concrétiser le rêve d’accéder à la propriété sans devoir mobiliser dès le départ un apport personnel hors de portée.
Un marché immobilier sous tension structurelle
Le contexte dans lequel s’inscrit ce programme est celui d’un secteur immobilier tunisien sous forte tension. Sami El-Chammakh a souligné que les prix des matériaux de construction ont été multipliés par trois à quatre en l’espace de six mois, ce qui se répercute directement sur le coût final des logements. Le programme du premier logement, lancé les années précédentes, n’a apporté selon lui qu’une bouffée d’air limitée face à l’ampleur du décrochage entre l’offre solvable et la demande réelle.
Le constat le plus parlant tient à un chiffre. Pour posséder un logement convenable en Tunisie aujourd’hui, un couple doit disposer d’un revenu mensuel cumulé compris entre 5 000 et 6 000 dinars, selon les estimations du directeur du Salon. Ramené aux barèmes salariaux tunisiens, cela exclut de fait la majorité des ménages mono-salariés et la quasi-totalité des jeunes actifs au début de leur carrière. L’accès au logement est devenu un marqueur de classe et un facteur de blocage de la formation des nouveaux foyers.
– Cinq mille logements vs une demande de plusieurs centaines de milliers
Sami El-Chammakh estime que les solutions proposées par l’État, bien qu’importantes, restent quantitativement limitées face à l’ampleur de la demande. La programmation de 5 000 logements d’ici 2027 se heurte à une demande nationale estimée à plusieurs centaines de milliers d’unités, soit un ratio offre-demande qui dépasse 1 pour 100 dans le meilleur des cas. À ce rythme, le rattrapage prendrait plusieurs décennies sans changement de braquet.
Le directeur du Salon plaide pour des solutions complémentaires de la part de l’État, notamment la généralisation de la cession foncière à prix symbolique sur d’autres opérations, et l’augmentation du nombre de projets éligibles à ce régime préférentiel. Il insiste sur le fait que les solutions radicales ne relèvent que de l’État, seul à même de les mettre en œuvre, et appelle à poursuivre résolument ces projets.
– Un effet d’entraînement possible sur le marché libre
Au-delà du quantitatif, El-Chammakh émet une hypothèse intéressante. Ces programmes pourraient contribuer à une baisse des prix des autres catégories de logements sous l’effet de la concurrence. Si l’État parvient à mettre sur le marché un volume suffisant de logements à coût maîtrisé, les promoteurs privés se trouveront mécaniquement contraints d’ajuster leurs prix de sortie sur les segments comparables, faute de quoi ils ne trouveront plus preneurs face à l’offre publique subventionnée.
Ce mécanisme classique d’effet d’entraînement par l’offre publique a fonctionné dans plusieurs pays méditerranéens à des moments charnières de leur histoire urbaine. Encore faut-il que le volume mis sur le marché atteigne une masse critique. Cinq mille logements à l’horizon 2027 paraît, pour l’instant, insuffisant pour exercer une pression significative sur les prix du marché libre tunisien.
– Le rappel des conditions d’accès au premier logement
Sami El-Chammakh a profité de l’occasion pour rappeler les conditions d’acquisition du premier logement applicables aux personnes physiques et aux familles. Le candidat ne doit pas déjà être propriétaire d’un logement. Il doit disposer d’un revenu mensuel brut compris entre 4,5 et 12 fois le salaire minimum interprofessionnel garanti, soit entre 1 863 dinars et 4 986 dinars. Enfin, le bénéficiaire ou son conjoint doit être salarié, ce qui exclut de fait les travailleurs du secteur informel, lesquels représentent pourtant près de 45 % de la population active selon les estimations économiques récentes.
Cette dernière condition est sans doute la plus problématique. Elle écarte structurellement une part importante des ménages qui auraient le plus besoin du dispositif, et elle alimente le débat plus large sur la formalisation de l’économie tunisienne comme préalable à l’accès aux droits sociaux et économiques.
Une échappatoire étroite dans un dossier qui appelle des réformes plus profondes
Le programme de location-accession est une réponse concrète, immédiate et politiquement lisible à une crise du logement qui s’enracine en Tunisie depuis plus d’une décennie. Il a le mérite de mobiliser le foncier public, qui est le principal actif que l’État peut activer sans recourir à de nouveaux emprunts. Il s’adresse à une cible socialement justifiée, celle des salariés à revenus moyens et limités. Et il porte un effet d’entraînement potentiel sur le marché libre, à condition que le volume soit au rendez-vous.
Mais comme l’admet sans détour Sami El-Chammakh, ces programmes ne représentent qu’une échappatoire étroite. La crise du logement tunisien est structurelle, alimentée par la flambée des matériaux de construction, par la dollarisation et l’euroïsation de certains segments immobiliers exposés à la demande étrangère, et par un décrochage salarial qui rend l’accession impossible pour les jeunes actifs sans apport familial. La réponse exigera bien davantage qu’un millier de logements en première phase. Elle exigera une politique foncière, fiscale et bancaire repensée à l’échelle d’une génération.
