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Dans son White Paper doctrinal consacré à l’article 88 de la loi de finances 2026, l’expert-comptable Omar Rekik (cabinet Rekik InTax Advisory) décrypte le passage d’un impôt immobilier à un impôt général sur la fortune. Une analyse rigoureuse, qui intègre la note commune DGELF n° 13/2026 du 11 juin 2026 et n’élude aucune des fragilités du dispositif.
- Un changement de nature, pas un simple ajustement
Depuis 2023, la Tunisie prélevait un impôt sur la fortune immobilière au taux unique de 0,5 % sur les biens immobiliers nets dépassant 3 millions de dinars. L’article 88 de la loi de finances pour l’année 2026 marque, selon Omar Rekik, un véritable saut qualitatif. Il abroge l’ancien dispositif et institue un impôt général sur l’ensemble du patrimoine des personnes physiques : immeubles, fonds de commerce, véhicules de forte puissance, œuvres d’art, bijoux, valeurs mobilières, parts de sociétés et créances. L’auteur résume la mutation d’une formule frappante : on passe « du fragment immobilier au tout patrimonial ».
Le barème évolue aussi. À la place du taux unique, l’article 88 institue deux paliers : 0,5 % pour un patrimoine net compris entre 3 et 5 millions de dinars, 1 % au-delà. La note commune n° 13/2026 précise que ces taux s’appliquent à la valeur totale du patrimoine net, sans lecture par tranche ni abattement.
- Ce qui entre dans l’assiette, ce qui en sort
Le document de Rekik InTax Advisory recense quatre exonérations légales. La résidence principale et ses meubles meublants, exonérés quelle que soit leur valeur dès lors qu’ils sont effectivement utilisés. Les biens et fonds de commerce effectivement exploités par leur propriétaire. Les véhicules non utilitaires d’une puissance fiscale inférieure ou égale à douze chevaux. Et les sommes déposées auprès des banques et de la Poste tunisienne.
La note commune élargit ces exonérations, et c’est là qu’Omar Rekik formule l’une de ses critiques les plus appuyées. La doctrine administrative exonère l’assurance-vie, le takaful et les comptes d’épargne en actions, alors même que la loi range ces actifs parmi les meubles imposables. De même, elle conditionne l’exonération des titres professionnels à un seuil de détention de 50 % que l’article 88 ne mentionne nulle part. Pour l’auteur, une note commune ne peut ni créer ni restreindre une exonération légale : ces constructions « ajoutent à la loi » et constitueront, selon lui, un terrain naturel de contentieux.
- Le casse-tête de l’évaluation
Omar Rekik insiste, à juste titre, sur une difficulté que le dispositif ne résout pas : qui évalue le patrimoine, et comment ? Le système est purement déclaratif. C’est le contribuable lui-même qui identifie ses biens, les valorise et en justifie la valeur, la charge probatoire pesant entièrement sur lui. L’administration n’intervient qu’en second rang, par voie de rectification.
Or, relève l’auteur, il n’existe pas de barèmes officiels actualisés pour les actifs les plus complexes, sociétés non cotées, œuvres d’art, bijoux. La difficulté, écrit-il, « ne sera pas de déclarer une valeur, mais de la défendre ». Sans procédure d’expertise contradictoire organisée en amont, et sans référentiel opposable, l’évaluation des participations non cotées s’annonce comme le principal point de friction avec le fisc.
- L’effet de seuil et le risque systémique
Deux critiques structurelles ressortent de l’étude. La première porte sur le barème. Son application globale produit un effet de seuil brutal : un patrimoine de 5 millions de dinars supporte 25 000 dinars d’impôt, mais un dinar supplémentaire fait basculer la totalité de la base au taux de 1 %, doublant presque la charge. Aucun mécanisme de lissage n’est prévu.
La seconde, qu’Omar Rekik qualifie de « risque systémique majeur », tient à l’articulation avec l’article 43 du Code de l’impôt sur le revenu. La déclaration annuelle de fortune fournit pour la première fois à l’administration une image patrimoniale chronologique, produite par le contribuable lui-même. Toute incohérence entre fortune déclarée et revenus déclarés pourra alimenter une présomption d’accroissement injustifié du patrimoine. La note commune, souligne l’auteur, reste entièrement muette sur cette articulation pourtant centrale.
- Une singularité mondiale à l’épreuve du temps
L’étude replace enfin le dispositif dans une perspective comparée. Seuls trois pays de l’OCDE maintiennent encore un impôt général sur la fortune : la Norvège, l’Espagne et la Suisse au niveau cantonal. Le seuil tunisien de 3 millions de dinars représente environ 240 fois le PIB par habitant, contre 30 fois pour la France et 22 fois pour l’Espagne. Rapporté à la richesse moyenne de la population, c’est, de loin, le seuil le plus restrictif au monde.
Omar Rekik rappelle que l’Allemagne, la Suède, l’Autriche, le Danemark et le Luxembourg ont tous abandonné ce type d’impôt, sous la pression du coût administratif, de la mobilité fiscale et de la complexité de valorisation. Sans oublier le précédent tunisien de 2014, un impôt foncier introduit puis abrogé la même année. La pérennité du nouveau dispositif, conclut l’auteur, dépendra avant tout de la rigueur de sa mise en œuvre et de la clarté de la doctrine administrative à venir.
*Source : Omar Rekik, « L’impôt sur la fortune en Tunisie : du fragment immobilier au tout patrimonial », White Paper doctrinal, Rekik InTax Advisory, édition de juin 2026.
