Les Promoteurs immobiliers se mettent à la « shrinkflation »

Le marché immobilier tunisien continue d’afficher une tendance haussière. En 2025, les prix de vente des biens immobiliers ont enregistré une augmentation d’environ 5 % par rapport à 2024, selon les données du site spécialisé dans l’immobilier Mubawab. Une évolution qui reflète à la fois les tensions structurelles du secteur et les difficultés croissantes d’accès au logement pour les ménages.

Dans un entretien accordé à African Manager, Anis Gharbi, directeur du site, explique que cette progression reste globalement alignée sur le niveau de l’inflation. Toutefois, plusieurs facteurs continuent d’exercer une pression sur les prix, notamment la hausse du coût des matériaux de construction, l’augmentation du prix de la main-d’œuvre et la raréfaction du foncier disponible. À ces éléments s’ajoute également la dépréciation du dinar tunisien face à l’euro, qui renchérit les coûts des intrants importés.

• Une demande concentrée sur les appartements S+2

Selon les données du marché, la demande immobilière en Tunisie se concentre essentiellement sur les appartements de type S+2, composés d’un salon et de deux chambres. La superficie de ces logements varie généralement entre 90 et 120 mètres carrés, ce qui correspond au segment le plus recherché par les familles tunisiennes.

Parallèlement, les loyers ont également poursuivi leur progression. Les prix de location des appartements, maisons et autres biens immobiliers ont augmenté d’environ 5,25 % en 2025 par rapport à l’année précédente.

• Le coût du financement freine toute baisse des prix

Pour les promoteurs immobiliers, la baisse des prix reste difficile à envisager dans les conditions actuelles du marché. Les taux d’intérêt appliqués aux crédits immobiliers demeurent relativement élevés, ce qui limite la capacité des promoteurs privés à réduire leurs prix de vente.

« Un promoteur immobilier ne peut pas vendre à perte », rappelle Anis Gharbi. Comme toute entreprise, il doit préserver sa rentabilité afin d’assurer la continuité de son activité.

Dans ce contexte, la hausse des prix apparaît pour une large part comme une conséquence mécanique de l’augmentation des coûts de construction et de financement.

• Une tendance à la réduction des surfaces

Face à ces contraintes, les promoteurs immobiliers adoptent progressivement une nouvelle stratégie : réduire la superficie des logements afin de maintenir des prix plus accessibles.

Ainsi, alors que les appartements S+2 affichaient traditionnellement des surfaces comprises entre 90 et 120 m², certains projets envisagent désormais des surfaces réduites pouvant descendre jusqu’à 65 ou 80 m². Cette évolution vise à limiter la hausse des prix et à préserver la capacité d’achat des ménages.

• L’espoir du mécanisme de location-vente

Dans ce contexte, plusieurs acteurs du secteur placent leurs espoirs dans le mécanisme du « loyer-acquisition » ou location-vente, qui devrait être mis en œuvre prochainement en Tunisie.

Ce dispositif permettra à certains ménages d’accéder à la propriété en versant un loyer mensuel, lequel sera progressivement transformé en remboursement du prix du logement.

Dans un premier temps, ce système concernera essentiellement les promoteurs immobiliers publics, notamment que sont la Société de Promotion des Logements Sociaux (SPROLS) et la Société Nationale Immobilière de Tunisie (SNIT).

Les autorités prévoient ainsi la construction d’environ 1 200 logements d’ici la fin de l’année, ce qui pourrait contribuer à atténuer la pression de la demande dans certaines zones.

Pour les professionnels du secteur, l’efficacité du dispositif dépendra toutefois de son extension au secteur privé. Une coopération entre l’État et les promoteurs immobiliers privés pourrait en effet favoriser la construction d’un plus grand nombre de logements à des prix plus abordables.

• L’accès au logement reste un défi pour les ménages

Malgré la persistance de la demande, l’accès à la propriété demeure de plus en plus difficile pour de nombreuses familles tunisiennes.

L’une des principales difficultés réside dans l’apport personnel exigé par les banques, généralement fixé à 20 % du prix du logement. Dans un contexte marqué par la hausse des prix et l’érosion du pouvoir d’achat, de nombreux ménages ne parviennent plus à réunir cette somme.

Plusieurs pays ont choisi d’assouplir ces conditions en permettant aux ménages d’emprunter jusqu’à 120 % du prix du logement, afin de couvrir également les frais annexes tels que les frais d’enregistrement, les honoraires notariaux ou encore les coûts administratifs.

• Le débat autour des logements vacants

Le marché immobilier tunisien est également marqué par un débat récurrent autour du nombre de logements vacants. Certains évoquent près de 800 000 logements inoccupés dans le pays.

Toutefois, selon Anis Gharbi, ce chiffre reste sujet à caution et nécessite davantage de clarification. Par ailleurs, même si une partie du parc immobilier reste inoccupée, cela ne suffit pas nécessairement à provoquer une baisse des prix.

La principale raison tient aux conditions de financement du secteur. Alors que dans certains pays les crédits immobiliers sont accordés à des taux compris entre 0,5 % et 1 %, les promoteurs tunisiens doivent souvent supporter des taux allant de 10 % à 11 %, ce qui limite fortement les marges de manœuvre sur les prix.

• Des procédures d’achat plus longues

Autre évolution notable : l’allongement des délais de finalisation des transactions immobilières. Alors qu’il fallait auparavant environ trois mois pour conclure un achat, les procédures peuvent désormais dépasser six mois.

Cette situation reflète à la fois la complexité croissante des démarches administratives et les difficultés financières rencontrées par les ménages.

• Un secteur à la recherche de nouvelles solutions

Pour répondre à la demande croissante de logements, plusieurs solutions sont avancées par les professionnels du secteur.

Parmi elles figure la création de nouvelles villes et de nouveaux quartiers résidentiels, dotés de toutes les infrastructures nécessaires : routes, écoles, transports publics et équipements sociaux.

La réduction des taux d’intérêt sur les crédits immobiliers, tant pour les ménages que pour les promoteurs, apparaît également comme un levier essentiel pour relancer le marché et améliorer l’accès au logement.

Dans un pays où posséder un logement reste un objectif majeur pour de nombreuses familles, l’équilibre entre les coûts de construction, les conditions de financement et le pouvoir d’achat des ménages constitue désormais l’un des principaux défis du secteur immobilier tunisien.