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Essoukna

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Les indicateurs d’activité de la société ESSOUKNA relatifs au 3ème trimestre 2018 affichent une baisse de 46,3% de son chiffre d’affaires pour passer de 14,110 MD à fin septembre 2017 à 7,575 MD à fin septembre de l’année en cours. Le total des ventes et promesses fermes a atteint au 30 septembre 2018 une valeur de 9,878 md. Par ailleurs, la société a obtenu le permis de bâtir d’un projet à El Mourouj V.

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Les états financiers intermédiaires de la Société Essoukna, couvrant la période allant du 1er janvier au 30 juin 2018, font apparaitre un résultat bénéficiaire et des capitaux propres respectivement de 937.495 DT et 34.463.009 DT. Un résultat loin des 1,399 MDT du 1er semestre 2017 et qui s’explique par des ventes en biens immobiliers qui chutent gravement de 12,160 MDT à seulement 6,156 MDT. On apprend aussi, dans ce bilan, que «la Société Essoukna a procédé, en 2018, à la cession de 102 973 actions BNA pour un prix global de 1 420 427 DT, réalisant ainsi une plus-value de 546 981 DT». En attendant mieux, elle fait «des provisions pour dépréciation de certains locaux, faisant partie de cinq de ses résidences (Essalam, Essounboula, la Turquoise, Hmmamet et Essafa, figurant parmi les éléments du stock de travaux terminés et connaissant une mévente depuis plusieurs exercices, ont été constituées pour 60% de leurs coûts de production historiques».

Les Commissaires aux comptes de la société rappellent par ailleurs que «courant l’exercice 2015, la Société Essoukna, filiale immobilière de la BNA et société cotée en bourse, avait fait l’objet d’une vérification fiscale approfondie couvrant la période 2011-2014 au titre des différents impôts et taxes auxquels elle est soumise. Une notification des résultats de cette vérification fiscale approfondie a été adressée à la Société en date du 19 novembre 2015, ayant pour effet d’ajuster à la hausse le crédit de TVA d’un montant de 267 316 DT, de réclamer à la Société un complément d’impôts et taxes à payer de 605 545 DT, dont 144 823 DT de pénalités, et d’ajuster à la baisse l’excédent d’impôt sur les sociétés d’un montant de 62 748 DT. Au 31 décembre 2017, une provision pour redressement fiscal a été constituée pour un montant de 128 077 DT, et ce, pour la meilleure estimation du risque fiscal encouru. En outre, un complément de provision pour risques fiscal a été comptabilisé pour un montant de 39 853 DT au titre des exercices ultérieurs à la période couverte par la vérification fiscale approfondie (pour les mêmes chefs de redressement)”.

Courant l’exercice 2018, la Société Essoukna a fait l’objet d’une vérification sociale approfondie couvrant la période 2015-2017 au titre des salaires déclarés. Une notification des résultats de cette vérification sociale approfondie a été adressée à la Société en date du 21 juin 2018, réclamant le paiement de 43 357 DT au titre de cotisations complémentaires, dont un montant de 12 419 DT (y compris des pénalités de retard de 4 418 DT) a été accepté par la Société et payé à la CNSS en date du 6 juillet 2018. Le reliquat a fait l’objet d’une opposition de la part de la Société en date du 29 juin 2018, restée sans suite jusqu’à la date de notre intervention en août 2018. À cet effet, la provision au titre du risque social a été ajustée à la hausse pour un montant de 16 837 DT, afin d’atteindre 24 523 DT au 30 juin 2018.

Le Groupement Immobilier (dont la Société ESSOUKNA fait partie) est actuellement en litige avec l’entreprise ECF qui réclame en justice diverses indemnisations pour empêchement des travaux de construction relatifs au Projet El Bosten 8 (lot Soukra III) et pour augmentation des prix des matériaux de construction. Le 6 juillet 2017, un jugement du Tribunal de Première Instance de Tunis a été prononcé en faveur de l’entreprise ECF, condamnant le Groupement Immobilier à payer un montant de 939 535 DT. Ainsi, il est plus probable qu’improbable que la Société Essoukna sera tenue de payer sa quote-part s’élevant à 187 907 DT. Au 30 juin 2018, la provision pour litige comptabilisée est de l’ordre de 110 078 DT, déduction faite des montants des retenues de garantie et de la caution bancaire (mise en jeu par la SIVIA) comptabilisés parmi les passifs courants (chez la SIMPAR et la SIVIA)».

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L’indice phare du marché boursier tunisien affiche un repli de 0, 15% en ce début de matinée avec 5561.44 points, selon Mena capital partners (MCP).

A la hausse EUROCYCLE grimpe de 2,54% à 34, 60 D suivie par ESSOUKNA et LANDOR qui affichent un gain respectif de 2, 04% et 1, 99% à 4 D et 8, 69 D .
Dans le rouge, CEREALIS continue sa chute avec une contre-performance de 5, 67% à 3, 99 D suivie par AIR LIQUIDE et AMS qui dévissent toute les deux de 2, 94% à 100, 1 D et 1, 65 D.

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La société Essoukna

Courant l’exercice 2015, la société immobilière Essoukna, filiale de la BNA, a fait l’objet d’un contrôle fiscal couvrant la période allant de 2011 à 2014 au titre des différents impôts et taxes auxquels elle est soumise. Une notification des résultats de la vérification fiscale a été adressée à la société en date du 19 novembre 2015,ayant pour effet de porter le crédit de la TVA, au 31/12/2015, de 646 617 DT à 913 933 DT, de réclamer à la société un complément d’impôts et taxes à payer de 605 545 DT, dont 144 823 DT de pénalités, et d’ajuster à la baisse l’excédent d’impôt sur les sociétés d’un montant de 62 748 DT. Conformément aux dispositions de l’article 44 du CDPF, la société a formulé son opposition en date du 30 décembre 2015 quant aux résultats de cette vérification fiscale. Au 31 décembre 2015, aucune provision pour risque fiscal n’a été comptabilisée par la société.

Notons par ailleurs, que les états financiers d’Essoukna pour l’exercice 2015, font apparaître un total net de bilan de 85 586769 DT, un résultat bénéficiaire net de 2 000943 DT et un flux d’exploitation négatif de 6 637 094 DT, ont été arrêtés

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Les états financiers de la société de promotion immobilière Essoukna, filiale de la BNA banque, pour l’exercice 2015, font apparaître un total net de bilan de 85 586769 DT, un résultat bénéficiaire net de 2 000943 DT et un flux d’exploitation négatif de 6 637 094 DT. Les produits d’exploitation étaient en baisse de presque 6 MDT en une année et bien que les charges d’exploitation aient diminué de plus de 5 MDT, le résultat net était en baisse de presqu’un million DT d’une année à l’autre

Une notification des résultats de la vérification fiscale a été adressée à la société en date du 19 novembre 2015,ayant pour effet de porter le crédit de la TVA, au 31/12/2015, de 646 617 DT à 913 933 DT, de réclamer à la société un complément d’impôts et taxes à payer de 605 545 DT, dont 144 823 DT de pénalités, et d’ajuster à la baisse l’excédent d’impôt sur les sociétés d’un montant de 62 748 DT. Conformément aux dispositions de l’article 44 du CDPF, la société a formulé son opposition en date du 30 décembre 2015 quant aux résultats de cette vérification fiscale.  Au 31 décembre 2015, aucune provision pour risque fiscal n’a été comptabilisée par la société. Le risque réel associé à cette situation ne peut être déterminé qu’avec le dénouement définitif de l’affaire

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La société immobilière Essoukna

Au cours du 4ème trimestre 2015, la société de promotion immobilière Essoukna a réalisé un chiffre d’affaires de 4,525 MDT. Le total des ventes et promesses fermes a atteint au 31/12/2015 une valeur de 12,511 MDT (ventes : 10,006 MDT ; promesses : 2,505 MDT). Les ventes de 2015 étaient ainsi à la baisse de plus de 6 MDT par rapport à l’exercice 2014.

Petite bonne nouvelle cependant, le stock des terrains à bâtir qui passe de 27,3 MDT en 2014, à 28,6 MDT, à la fin de l’exercice 2015. Au cours de l’année 2015, la société a obtenu le PV de récolement de trois projets à El Mourouj V, Ras Tabia et La Soukra.

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Le chiffre d’affaires de la société de l’année 2015 à la Simpar (Société immobilière et de participation) a diminué de 49,2% par rapport à 2014. Cette diminution s’explique par la conjoncture économique difficile pour la promotion immobilière. Une conjoncture qui n’a pas touché que cette filiale de la BNA. 2015 a en effet été une année marquée par une diminution du chiffre d’affaires de 39 % pour la Sits (Société immobilière tuniso-saoudienne) et d’autant  pour Essoukna   (autre filiale immobilière de la BNA.

En effet, cette conjoncture de l’immobilier tunisien a été marquée par une augmentation importante du prix des terrains, boostée par la rareté et la cherté des terrains  constructibles. Après  la révolution, d’énormes sommes d’argent ont été orientées vers l’immobilier, en particulier vers l’achat de terrains, ce qui a nourri cette flambée des prix et accru la spéculation sur les terrains.

Théoriquement régulateur du marché et pourvoyeur public de terrains constructibles, l’AFH est aussi  rentrée dans le système spéculatif. On en veut pour preuve la vente de terrains par appel d’offres. Une conjoncture caractérisée aussi par l’entrée sur le marché de l’immobilier de beaucoup d’intrus, comme  les avocats, les médecins et même les hôteliers, mus par le souci de placer leur argent, mais induisant à leur tour une flambée des prix des terrains.

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La conjoncture de l’immobilier tunisien après la révolution, c’est aussi la baisse du rendement des ouvriers et le désordre régnant, qui ont été à l’origine de beaucoup de retard dans la réalisation des projets occasionnant, par la même,  des frais financiers supplémentaires grevant le prix de vente final des appartements.

Tout cela, sans oublier l’augmentation substantielle des coûts de construction, matériaux de construction et main d’œuvre compris. Des matériaux (marbre, revêtement divers, électroménager etc.…) en grande majorité importés en devises. La chute de la valeur du dinar n’a fait qu’aggraver la situation et renchérir le produit final.  On ne passera pas sans évoquer le rôle des prestataires publics tels que municipalités (STEG, SONEDE, protection civile, ONAS notamment) dont les retards ont impacté négativement le secteur, notamment  pour l’obtention des différentes autorisations de bâtir, de récolement ou  raccordements divers. Ce retard occasionne des coûts supplémentaires en  frais financiers et  par conséquent accroît le coût de revient des biens immobiliers.

Les sous-traitants (différents corps de métier), surtout après la révolution, se trouvent désorganisés par une main d’œuvre indisciplinée et manquant souvent de qualification.

L’autorisation du gouverneur pour l’acquisition de biens immobiliers pour les étrangers qui gagnerait à être bannie à l’instar de ce qui se fait, mais aussi et surtout l’exigence de la présentation des 3 dernières déclarations de revenus pour les clients lors de l’enregistrement du contrat d’achat, ont  impacté très négativement le chiffre d’affaires des sociétés de promotion immobilière, (peur de l’administration fiscale,  comptabilité non tenue ou mal tenue, pas à jour, etc..). La forte hausse du prix des logements et le coût des crédits rendent impossible leur amortissement sur une période généralement admise pour le secteur (20 ans), ce qui a  dissuadé plus d’un d’investir dans la pierre. C’est toute cette conjoncture que travaille la Simpar.

  • Les atouts, certains, pour des lendemains meilleurs

Au niveau de la Simpar justement, c’est le stock destiné à la vente pour l’année 2015 qui est en diminution de 27% par rapport à 2014. Certains problèmes rencontrés au niveau de l’obtention du PV de récolement (projet GALAXIE (en cours), Choutrana et la Soukra (4ème trimestre 2015), pourraient compléter l’éventail des explications de ce premier résultat (les bilans restant non-définitifs en attendant la validation des commissaires aux comptes) de l’entreprise.

La société dispose, néanmoins, de plus que 82 mille m² de terrain à bâtir au 31 décembre 2015  pour un montant provisoire de 33 MD (le double du stock de terrain à bâtir  De la SITS) .Ce stock représente les consommations de huit exercices environ. Le stock du terrain à bâtir a d’ailleurs augmenté de 22,57%, et ce après acquisition ;  au cours du 4ème trimestre 2015 ; de deux terrains, de superficies respectives de 1 484  m² et 1645m² pour un montant de 6,3 MDT. Ces deux terrains permettront à la société de construire  4900 m² de plancher et de réaliser un chiffres d’affaires de 21 MDT.

Le stock de produits  finis  et de produits en cours de finition  représente le  chiffre d’affaires pour  les années 2016 et  2017. Le stock de  produit  fini va être majoré par deux projets en cours de réalisation dont leurs achèvements sont prévus pour le deuxième trimestre 2016( HSC69 Nasr2 : CA est estimé à 11 MDT ) et le dernier trimestre 2016 (Marsa : CA est estimé à 9MDT) . Le démarrage des travaux de deux nouveaux projets en 2016  seront  ajoutés au stock des produits en cours de finition.

Côté participations, la société dispose d’un portefeuille- titres d’une valeur historique de plus que 16 MDT. Ce portefeuille est évalué à plus que 25 MDT au 31 décembre 2015 (dont 19 MDT, la valeur boursière des actions cotées et  6 MDT, la valeur mathématique des  participations non cotée à la bourse). Un portefeuille de surcroît enrichi par la souscription de la Simpar à l’augmentation de capital de la Sodet-Sud pour un montant de 1,3 MDT.

Il est important de noter que la Sodet-Sud  une société d’investissement touristique sur la côte de Zarzis et dont le stock foncier des terrains est évalué à plus que 43 MD. La société a procédé à la vente des titres cotés à la bourse maturés et a généré des bénéfices de plus que 700 mille dinars dans le cadre de la restructuration de son portefeuille- titres.

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La société «ESSOUKNA» a décidé d’augmenter son capital social d’un montant de 1.443.000 DT pour le porter de 3.607.500 DT à 5.050.500 DT

La société «ESSOUKNA» a décidé d’augmenter son capital social d’un montant de 1.443.000 DT pour le porter de 3.607.500 DT à 5.050.500 DT, et ce par incorporation des réserves.

Cette augmentation de capital est réalisée par l’émission de 1.443.000 actions nouvelles gratuites de nominal de 1 dinar chacune, à attribuer aux anciens actionnaires et aux cessionnaires de droits d’attribution en bourse à raison de deux (02) actions nouvelles gratuites pour cinq (05) actions anciennes.

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A la lecture des derniers indicateurs de la société immobilière Essoukna

A la lecture des derniers indicateurs de la société immobilière Essoukna, on s’aperçoit que les revenus de ses ventes sont presque restés les mêmes (21,5 MDT à fin 2013 contre 22,2 MDT à fin 2012). La valeur ajoutée brut augmente cependant de presqu’un MDT. Et alors que les avances reçues des clients baissaient drastiquement (0,6 MDT contre 3,1 MDT à la fin de l’exercice 2012), le total de ses créances explose, passant de 0,96 MDT à la fin de 2012, à 3,2 MDT à la fin de l’exercice 2013. Finissons par une note optimiste, en rapportant que la société a obtenu le PV de recollement de deux projets à Ain Zaghouan et à El Mourouj au cours du 4ème trimestre 2013

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Presque tous les indicateurs d’exploitation

Presque tous les indicateurs d’exploitation, au sein de la société immobilière Essoukna, étaient à la baisse pour les 9 premiers mois de l’exercice 2013. Les ventes qui étaient de 22,2 MDT, en 2012, ne sont plus que de 18,2 MDT. La valeur ajoutée brute de la période, passait de 5,4 MDT à 2,8 MDT, à la fin de septembre 2013. Les ventes ont baissé pour les logements, tout comme pour les bureaux. Le management d’Essoukna, essaie pourtant de calmer ses actionnaires, en signalant que «le total des ventes et promesses fermes a atteint, au 30 septembre 2013, une valeur de 20,802 MDT (ventes : 7,621 MDT, promesses 13,181 MDT).

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« Le chiffre d’affaires a enregistré durant cette période une baisse et une bonne reprise a été enregistrée et les objectifs communiqués pour l’année 2011 seront réalisés ». Dixit la société Essoukna, dans son dernier communiqué sur ses indicateurs pour le 1er trimestre 2011. Les revenus de cette entreprise cotée en bourse ont pourtant baissé de plus de la moitié, passant de 2,622 MDT à seulement 1,229 MDT. La société, qui n’a vendu aucun bureau ou magasin, a vu la vente de logements tomber de 2,517 MDT au premier trimestre 2010 à seulement 1,169 MDT ce trimestre. Alors que chez d’autres entreprises les chiffres augmentent et la Révolution ne semble pas avoir impacté leurs affaires, Essoukna indique que «cela [fait] suite aux événements qu’ a connu s le pays », sans autre forme d’explication

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