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L’expert en immobilier, Faouzi Ayadi a accordé à Africanmanager une interview exclusive où il évoqué plusieurs sujets dont la situation actuelle du secteur, les prix et la tendance pour les années prochaines. Il a également passé en revue le programme du « premier logement », l’initiative récemment annoncée par le chef du gouvernement, Youssef Chahed. Interview:

Quel état des lieux dressez-vous du  secteur de l’immobilier en Tunisie?

C’est le statu quo. Il y a une stagnation au niveau des prix et des ventes. Pas de vente importante en termes de volume. La baisse des prix attendue par tout le monde n’a pas eu lieu, et si elle existait, elle est partielle et ne concerne que quelques zones.
Avez-vous des chiffres sur les ventes qui ont eu lieu?
A vrai dire, il n’y a pas beaucoup de ventes presque partout dans le pays. Bien qu’il n’y ait pas d’estimations scientifiques des ventes, on peut noter que les ventes du secteur durant l’année 2016 ont chuté de moitié par rapport à l’année 2015. Mais la différence entre les deux années, c’est qu’en 2016, le prix catalogue est devenu négociable et par rapport à l’année 2015, les prix n’ont pas changé sauf quelques ajustements dans certains endroits.
Une baisse des prix a été toutefois remarquée depuis la fin de l’année 2015 à Sfax. Cette baisse a été également constatée dans certaines régions de Sousse à Hergla et Mrezgua.
À quoi est due cette baisse alors ?
À Sfax, la baisse s’explique par le fait que l’offre est plus importante que la demande, et ce suite au grand nombre de promoteurs immobiliers actifs dans ce gouvernorat. Pour Hergla, c’est une zone touristique caractérisée par une demande importante de la part des expatriés tunisiens ou des étrangers.
Contrairement à ce gouvernorat, d’autres zones ont vu les prix se gonflerpar rapport à l’année 2015, notamment le Lac, Soukra et Choutrana.
Quelle sera la tendance des prix pour les deux prochaines années?
Cela dépend de la situation économique du pays. Si la situation économique s’améliore, les prix vont certainement baisser sinon la tendance du marché va vers l’économique et le social. Il est fort probable aussi de trouver des constructions écologiques, créneau qui doit avoir prochainement du poids sur le marché.
Actuellement, on peut parler de constructions économiques?
Oui, mais la demande est encore plus grande que l’offre. Mais cela n’empêche qu’il existe pas mal de projets économiques lancés par la SPROLS et la SNIT et les projets achevés se vendent en un temps record. Les promoteurs immobiliers sont appelés à lancer des projets qui correspondent au pouvoir d’achat du Tunisien qui ne dépasse pas généralement les 200 mille dinars.
Nombreux sont ceux qui reprochent aux promoteurs immobiliers de ne pas présenter des solutions pour les acheteurs potentiels. Et même le projet du « premier logement », il servira, selon eux, l’intérêt du promoteur plus que le client, qu’est ce que vous en pensez?
On veut que tout le monde soit satisfait, le client et le promoteur. Le promoteur immobilier est un acteur économique et son opération doit être rentable et l’inverse pour le client. On est à la recherche de cette équilibre promoteur-client.
Et c’est vrai que ce projet va vers l’intérêt du promoteur?
Historiquement, cette initiative du « premier logement » est venue des promoteurs immobiliers, mais cela ne veut pas forcément dire qu’elle est contre le client. Cette action est certes pour le promoteur autant que pour le client. Moi personnellement,  je ne vois pas de contradiction même si je savais que cette initiative provient de la chambre syndicale des promoteurs, mais ce n’est pas un problème.
Il faut comprendre aussi que le promoteur immobilier construit  pour le client,  et sans lui il ne peut rien faire, et même les clients s’il n y a pas de promoteurs,  il ne trouve pas  où acheter. C’est un mariage positif. On ne doit pas anticiper les événements. il faut tout d’abord vivre l’expérience et laisser le jugement pour plus tard. Actuellement, il a près de mille logements disponibles pour les budgets de moins de 200 mille dinars. Ces logements sont concentrés dans la capitale, ou à 20 ou 25 kilomètres.
Quel rôle pour les banques?
Les banques sont toujours trop prudentes à l’exception de deux ou trois banques bien engagées dans le secteur immobilier. Aujourd’hui, pour avoir un crédit bancaire, ce n’est pas facile, il y a beaucoup de conditions à remplir et même le produit offert par la banque demeure encore classique. La marge qu’elle prend est très grande. Si tu prendra 100 mille dinars,  tu payera 150 mille dinars. C’est énorme. Et malgré le coût élevé exigé par les banques, elles demeurent réticentes. De plus,  l’assurance qui pourra jouer le rôle d’un bailleur de fonds n’est pas encore intégrée.
Y-a-il de solutions ou de propositions dans ce sens?
Dans le monde entier, on ne peut pas parler de solutions et d’alternatives dans une crise immobilière.

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Le Président de la Chambre Syndicale des Promoteurs Immobiliers, Fahmi Chaaben a déclaré jeudi 2 février que 1100 maisons seront bientôt vendues dans le cadre du programme du premier logement familial.

Il a ajouté qu’entre 3800 et 4000 autres domiciles seront commercialisés en 2017 et 2018. A travers ce programme, près de 6000 citoyens bénéficieront de ces logements, a-t-il précisé.

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Le Chef du gouvernement a indiqué qu’un foyer moyen, composé d’un couple salarié, a besoin d’une moyenne de huit ans rien que pour épargner l’apport personnel nécessaire pour obtenir un crédit immobilier.

Il a rappelé, lors de son discours à l’ARP à l’occasion du débat sur la loi de finances, que l’État prendra en charge cet apport personnel sous forme d’un crédit confortable et à faible taux d’intérêt pour faciliter l’accès des familles tunisiennes au logement.

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Qu’en est-il de l’état d’avancement des travaux du  programme spécifique des logements sociaux

 » Aujourd’hui, le Tunisien a la volonté et le besoin d’acheter un logement, mais il en est incapable, soit en raison de l’impossibilité de fournir l’autofinancement exigé par les banques pour l’octroi des crédits-immobiliers ou vu la faiblesse de son salaire », a indiqué à l’agence TAP Fawzi Ayadi, le réalisateur du guide de l’immobilier en Tunisie, lors de l’ouverture du salon annuel « Soukna Expo » ( 6 -9 octobre 2016), au siège de l’UTICA, à Tunis.
Et d’ajouter que « depuis quatre ans, le marché de l’immobilier tunisien enregistre une stagnation des opérations de ventes, à cause de l’affaiblissement du pouvoir d’achat du citoyen par rapport aux prix des logements, qui sont relativement chers « .
« Le prix le plus bas varie entre 1200dt et 1300 dt le mètre carré. Un appartement (S+2) situé dans une zone loin du Grand Tunis coûte 120 mille dinars, « , a-t-il précisé .
Ayadi a appelé à une harmonisation entre l’offre et la demande pour dynamiser le marché de l’immobilier en Tunisie. Ainsi les banques sont appelées à faciliter les procédures d’obtention de crédits-logements et l’Etat devrait instituer des incitations au profit du citoyen, citant, à cet égard, l’initiative lancée, récemment, par le chef du gouvernement Youssef Chahed relative à nouveau programme du premier logement. En outre, les promoteurs doivent baissent les prix de vente ou bien créer d’autres alternatives de financement, telles que des facilités à offrir aux clients ou l’adoption de la formule location – vente), a-t-il suggéré.
D’après les professionnels participant au salon « Soukna Expo » qui regroupe une trentaine d’exposants, les ventes sur le marché de l’immobilier sont en régression, comme le fait remarquer Meriem Ben Jdidia architecte dans une société de promotion immobilière privée.
 » La vente sur le marché immobilier est catastrophique… pas de demande de la part des citoyens, en dépit d’une stagnation des prix des logements enregistrée depuis une année  »
 » Certes les prix des logements sont chers mais cela est dû à un accroissement du coût de la main d’œuvre et des matières premières… et en contrepartie, on constate une stabilité du revenu du citoyen par rapport à cette cherté « , a relevé Isam Sahbani ingénieur en génie civil dans une agence de promotion immobilière privée.
D’autres exposants contactés pensent que l’exigence des banques de fournir l’autofinancement qui est l’équivalent de 20% du prix du logement est le principal obstacle auquel le client fait face, d’où le recul des ventes sur le marché immobilier.
Jihen Ben Mrad, chargée de la clientèle dans une banque islamique, a confirmé ces dires, expliquant que  » le souci majeur du citoyen qui veut bénéficier d’un crédit -immobilier est l’autofinancement « .
« Sur le marché de l’immobilier, la moyenne des prix oscille entre120 md et 150 md, ce qui revient à un autofinancement de 30 md (20% du prix de logement)…, montant difficile à fournir pour un fonctionnaire touchant un salaire mensuel d’une moyenne de 1000 dinars « , a-t-elle poursuivi.
La banquière a proposé de réduire le pourcentage de 20% à 10% ou alors de fixer un montant d’autofinancement fixe.
Pour sa part le chef de cabinet du ministre de l’équipement Khaled Dridi a indiqué que l’initiative du chef du gouvernement relative au programme du premier logement sera lancée avant fin 2016.
Ce programme, a-t-il dit, permettra à une catégorie de citoyens de bénéficier de la partie de l’autofinancement (20% du coût de logement), accordée par l’Etat, pour les crédits -logements de 150 md.
Cette facilité est accordée aux personnes dont le revenu brut oscille entre 1700 dinars et 3000 dinars et à des conditions privilégiées, soit une période de remboursement de 12 ans avec une période de grâce de 5 ans.
Oumayma Maghrebi, directrice dans une société de promotion immobilière relevant du secteur public a affirmé que cette initiative est bonne, même si le nombre des logements coûtant 150 md est réduit.
La responsable a fait savoir que la chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers, organisatrice de « Soukna Expo », a proposé au ministère d’augmenter le prix de logement fixé dans le cadre dudit programme à 200 mille dinars.

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Les états financiers de la société de promotion immobilière Essoukna, filiale de la BNA banque, pour l’exercice 2015, font apparaître un total net de bilan de 85 586769 DT, un résultat bénéficiaire net de 2 000943 DT et un flux d’exploitation négatif de 6 637 094 DT. Les produits d’exploitation étaient en baisse de presque 6 MDT en une année et bien que les charges d’exploitation aient diminué de plus de 5 MDT, le résultat net était en baisse de presqu’un million DT d’une année à l’autre

Une notification des résultats de la vérification fiscale a été adressée à la société en date du 19 novembre 2015,ayant pour effet de porter le crédit de la TVA, au 31/12/2015, de 646 617 DT à 913 933 DT, de réclamer à la société un complément d’impôts et taxes à payer de 605 545 DT, dont 144 823 DT de pénalités, et d’ajuster à la baisse l’excédent d’impôt sur les sociétés d’un montant de 62 748 DT. Conformément aux dispositions de l’article 44 du CDPF, la société a formulé son opposition en date du 30 décembre 2015 quant aux résultats de cette vérification fiscale.  Au 31 décembre 2015, aucune provision pour risque fiscal n’a été comptabilisée par la société. Le risque réel associé à cette situation ne peut être déterminé qu’avec le dénouement définitif de l’affaire

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Le baromètre des prix  de l’immobilier continue à ce jour de grimper  partout dans le pays. En dehors de tout effet conjoncturel, national et régional, le prix de l’immobilier a poursuivi son trend haussier sans obéir à aucune logique. Actuellement, les prix se négociaient entre 1200 et 3000 dinars pour le mètre carré. De nombreux Tunisiens se plaignent déjà de l’envolée des prix de l’immobilier. Aujourd’hui, ils ne sont plus capables de payer un logement suite à la dégradation de leur pouvoir d’achat. Par ailleurs, selon les chiffres officiels, 23% des Tunisiens ne disposent pas de logement.

Dans une interview accordée à Africanmanager, Néjib Snoussi, directeur général de l’Habitat auprès du ministère de l’Équipement  a déclaré que plusieurs facteurs sont derrière la hausse des prix de l’immobilier dont principalement les constructions anarchiques. Et de préciser que ces dernières  déferlent sur  tout le territoire de la République principalement dans le Grand Tunis, à l’Ariana, à Ben Arous et les régions côtières où il y a une grande densité populaire, notant la construction chaque an de 79 mille nouveaux logements, dont 29 mille logements en l’absence de permis de bâtir.

Par ailleurs, selon nos sources, 37%,  soit 29 mille constructions sont bâties d’une manière anarchique en Tunisie. Les résultats du recensement pour l’année 2014 ont également montré que le nombre des logements construits chaque année s’élève à 79 mille alors que celui des autorisations accordées est de l’ordre de 50 mille.

Selon Néjib Snoussi, la hausse des prix de l’immobilier ne date pas d’aujourd’hui, mais plutôt d’avant la Révolution. Cela est dû également à la rareté des terrains, à la hausse des prix des matériaux de construction et au coût élevé de la main d’œuvre. Tous ces facteurs ont contribué à la hausse des prix de l’immobilier estimée actuellement à 40%, selon Snoussi.

En parallèle et alors qu’un bon nombre de Tunisiens sont à la recherche de logements proposés à la vente, des milliers de logements demeurent inoccupés. Sur ce point, le directeur général de l’Habitat a expliqué que les dernières statistiques officielles ont révélé l’existence de 500 mille appartements vacants  dont la plupart sont à la propriété de Tunisiens résidant à l’étranger.

Snoussi a, sous un autre angle, indiqué que près de 80% des familles possèdent de maisons, tandis que le reste vit dans des appartements loués, soulignant ainsi la nécessité de revoir la politique de l’habitat et de l’immobilier pour freiner la hausse des prix.

De son côté, le directeur central de la société de promotion des logements sociaux (SPROLS), Abdelaziz Najess n’a pas écarté, dans une déclaration à Africanmanager, la possibilité de baisser les prix de l’immobilier, soulignant toutefois que cela n’est possible qu’avec la réduction des prix des matériaux de construction et la disponibilité des terrains. Ce sont les causes principales de la flambée des prix de l’immobilier.

C’est ainsi que plusieurs experts en la matière ont appelé l’État à assumer  pleinement son rôle comme fournisseur de foncier. « L’État doit être présent partout dans le pays pour créer l’équilibre pour ne pas arriver à ces prix-là. L’État ne doit pas vendre suivant les mêmes mécanismes que ceux du privé, à savoir l’enchère et des prix gonflés », a indiqué Faouzi Ayadi, promoteur immobilier dans une déclaration récente à Africanmanager.

« Si l’État n’arrive pas à maîtriser le foncier, il ne pourra pas maîtriser les autres composantes. Le foncier ne doit pas se situer dans la fourchette entre 18 et 20% du coût total du projet alors qu’ aujourd’hui, ce coût est de l’ordre de 30% », a-t-il ajouté.

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Mohamed Sofiane Chaouachi a été nommé PDG de la SIMPAR en remplacement de Moncef Kooli qui a atteint

Le chiffre d’affaires prévisionnel de la société de promotion immobilière filiale de la BNA, la Simpar pour le premier trimestre 2016, est déjà atteint à 105%, dont 2,2 MDT de ventes fermes. Les promesses de vente fermes au 31 mars 2016 s’élèvent à 2,687 500 MDT. La Simpar signale aussi l’obtention du permis de bâtir pour le terrain HSC 5 Chotrana I, l’obtention du procès-verbal de récolement du bloc « D » du projet résidentiel « GALAXIE  » sis à Raoued.

La Simpar a enfin et surtout renforcé, au cours du 1er trimestre 2016, son stock de terrains à bâtir par l’acquisition d’un nouveau terrain de superficie 2100 m² sis aux Berges du lac du Tunis pour un montant de 7,35 MDT, ce qui élargit énormément ses perspectives commerciales pour les prochains exercices.

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Le ministère de l’Education envisage de lancer de grands projets de logements au profit des professeurs et des instituteurs à travers tout le territoire de la République, selon une source responsable au ministère citée par Assabahnews.

Le département de l’Education fixera les grandes lignes de mise en œuvre de ces projets qui profiteront à un nombre important de professeurs, d’instituteurs et d’agents ayant déclaré être en proie à des difficultés matérielles les empêchant d’acquérir des logements, ajoute la même source.

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