Experts fiscaux de tous genres et ministre des Finances répétaient à tous ceux qui voulaient bien les entendre que la LF 2024 n’apporte pas de nouveaux impôts et taxes. Ils oubliaient que la fiscalité est un terrain miné et qu’il faut toujours passer les anciens textes au détecteur des métaux en taxes diverses, plantées depuis des années comme des mines anti-personnel oubliées, parfois comme c’est le cas pour la TVA, à dessein ! On pourrait presque conseiller à ceux qui ont un projet d’achat de logement de le faire dès à présent. Ce n’est pas une information d’initié, mais juste une information oubliée !
- Cette taxe enfouie en mine anti-pouvoir d’achat qui explosera en 2024
Le public des consommateurs et de tous ceux qui projettent d’acheter ce que les Tunisiens appellent « la dernière demeure de la vie », l’a peut-être oublié mais ne tardera pas à en payer le prix. Les promoteurs immobiliers, qui l’appliqueront à leurs prix, n’ont pas oublié que tout cadavre enterré ne tardera pas à ressusciter, et fera peur à leurs clients qui iront voir ailleurs.
La TVA sur tout achat de logement pour habitation, payée par l’acheteur au promoteur qui la reversera à l’Etat, était de 7 %, était passée à 13 %, et elle haussera de 6 points de base, pour devenir de 19 %. Elle devait être appliquée en 2020, avait été repoussée à 2024, et la LF 2024 ne contenait rien qui dise qu’elle a été abandonnée ou encore repoussée comme l’avaient suggéré certains fiscalistes lors de la dernière réunion du Conseil supérieur de la fiscalité avec la ministre des Finances, avant accord du gouvernement sur cette version de la LF 2024 devenue ainsi définitive.
La renvoyer de nouveau, comme le suggèrent ces fiscalistes, reviendrait à creuser un petit trou dans les recettes prévues par le budget, ce à quoi l’argentière de l’Etat Sihem Nemsia ne semble pas prête. Un refus qui pourrait bien lui coûter de l’argent en IS des promoteurs immobiliers lorsqu’elle constatera, après coup, qu’elle aura ainsi mis fin à la reprise du secteur de la promotion immobilière.
- L’impact sur le prix en TVA pour l’acheteur final
En octobre dernier, en Tunisie, selon le tensiomètre locatif de « Mubawab », la moyenne des prix de location a augmenté de +5% au cours de la période de janvier à juin 2023, comparée à la même période de l’année précédente, et la superficie moyenne des appartements à louer a diminué de 5%. Louer en Tunisie devient de plus en plus cher. Et les experts vous diront que c’est l’effet offre-demande, et que cet effet ne peut être régulé que par l’augmentation de l’offre, par plus de constructions par les PI (Promoteurs Immobiliers).
Or, constate l’étude PwC, « Bien que sur la période2010-2017 le nombre de promoteurs immobiliers ait évolué, le nombre de logements produits n’a pas suivi la même cadence », comme le montre son graphique.
Quelques experts fiscalistes disaient, appuyés par la ministre des Finances, que le pouvoir d’achat du citoyen tunisien ne sera pas impacté. Ils essayaient manifestement d’endormir la population pour grand nombre de laquelle le rêve d’un appartement deviendra encore plus intenable.
Dans l’indice général des prix (IPC), préparé chaque mois par l’INS, le groupe « logement, eau, gaz, électricité et autres combustibles », représente la seconde plus importante pondération après le groupe « produits alimentaires et boissons » qui est de 26,2 %. Le poids du logement dans la composition de l’indice et de l’inflation est de 19 % (Coïncidence ou convergence ?).
- Marché parallèle et hausse des loyers
Dans quelques mois, par exemple, un logement qui coûterait aujourd’hui 150 mille DT, serait lesté d’une TVA de 19.500 DT. Le 1er janvier 2024, il devrait en payer 25.500DT en TVA, sans compter les droits d’enregistrement et autres. Et ce qui se passera, c’est que le client va se rabattre sur le « marché parallèle » de l’immobilier, et il existe bel et bien. En effet, constate aussi PwC, « sur un nombre total de logements produits annuellement de 79 mille, uniquement 44,8 mille ont obtenu une autorisation (soit 56,7%) dont 11 mille sont bâtis par les promoteurs immobiliers privés et publics, soit une part faible de 14% (1/2) ».
Moins de nouveaux logements construits par les réguliers du secteur avec la fiscalité, cela veut dire des prix plus chers à la vente, et des loyers qui seront impactés par la baisse de l’offre en face d’une demande boostée par l’urbanisation et la hausse de la population, pensent les experts du secteur. Moins de logements construits par ceux qui paient taxes et impôts, c’est aussi une très probable fuite des acheteurs vers le marché parallèle qui ne paie presque rien !
- Tout cela pour ça !
La prochaine hausse de 6 points de base de la TVA sur tout ce qui sera construit à usage d’habitation, ressemble à un raclage de fonds de caisse par un budget aux abois en matière de ressources fiscales, et l’étude de PwC en administre la preuve. « Au niveau d’un MEGC (Modèle d’équilibre général calculable) qui est un outil pratique permettant de simuler les impacts des changements de politiques économiques ou fiscales), un changement d’une taxe appliquée sur des biens immobiliers impacte directement les prix de ces biens et donc la demande et engendre un impact sur le comportement des clients et les performances des promoteurs immobiliers (et par conséquent les recettes fiscales de l’Etat) », constate une étude sectorielle de la PI en Tunisie, faite par le cabinet PwC (PricewaterhouseCoopers) en mars 2021.
Le Cabinet affirme ainsi que « ce modèle démontre que la mesure consistant à soumettre les biens immobiliers destinés à l’habitation à une TVA de 13% (Loi de finance 2018) a impacté négativement le secteur ainsi que l’économie tunisienne et n’a généré que 3,2 MDT de recettes supplémentaires de TVA du secteur immobilier (…). Ce modèle démontre que la mesure consistant à soumettre les biens immobiliers destinés à l’habitation à une TVA de 19% (Loi de finance 2020) à partir de 2024 va impacter négativement le secteur ainsi que l’économie tunisienne et n’aurait généré que 1,5 MDT de dinars de recettes supplémentaires de TVA du secteur immobilier »
